Rosnące ceny energii, presja regulacyjna związana z raportowaniem ESG oraz oczekiwania najemców sprawiają, że zarządzanie techniczne obiektami komercyjnymi przestaje być wyłącznie operacyjną koniecznością. Staje się strategicznym narzędziem budowania wartości nieruchomości. O tym, jak przekuć cele środowiskowe w mierzalne oszczędności, jak przejść od reaktywnego serwisowania do modelu predictive maintenance oraz jak sztuczna inteligencja zmienia rolę zespołów technicznych, rozmawiamy z ekspertami SPIE Building Solutions – Mariuszem Kisielem, Dyrektorem Operacyjnym TechFM, oraz Grzegorzem Pióro, Technical Development Managerem w SPIE Building Solutions.
Zrównoważony rozwój i odpowiedzialność środowiskowa to niezwykle ważne aspekty działalności dla właścicieli i zarządców nieruchomości. W jakich obszarach Państwa firma wspiera klientów w realizacji ich celów ESG? Na co mogą liczyć?
Mariusz Kisiel: Nasze wsparcie w tym zakresie jest kompleksowe i opiera się na trzech filarach. Po pierwsze koncentrujemy się na kwestiach środowiskowych. Pomagamy naszym partnerom ograniczać zużycie energii i emisję CO₂ poprzez modernizację systemów technicznych (HVAC, oświetlenie) oraz wdrażanie odnawialnych źródeł energii, takich jak fotowoltaika. Wszystkie nasze projekty ukierunkowane na optymalizację rozpoczynają się od pomiarów parametrów i ciągłego monitoringu. Dzięki takiemu podejściu, podejmujemy decyzje na podstawie danych, a nie intuicji. Przykładowo, dla jednego z klientów wdrożone usprawnienia pozwoliły obniżyć zużycie energii o ok. 500 MWh miesięcznie. Drugi filar to gospodarka odpadami. Integrujemy rozwiązania minimalizujące odpady u źródła (np. regeneracja części) i zapewniamy bezpieczny recykling zużytych urządzeń czy świetlówek, wspierając klientów w raportowaniu tych danych. Trzecia kwestia to aspekt społeczny i ład korporacyjny. Gwarantujemy najwyższe standardy, co potwierdza przyznany Grupie SPIE Złoty Medal EcoVadis 2025. Klienci mogą więc liczyć na techniczne partnerstwo, które przekuwa strategie ESG w twarde wyniki.
Wspomniał Pan o optymalizacji zużycia energii i emisji CO₂. Jak dokładnie działacie i jakie stosujecie technologie w tym zakresie?
Grzegorz Pióro: Podchodzimy do tego systemowo. Zaczynamy od dokładnego opomiarowania mediów, by zidentyfikować „pożeracze energii”, którymi zazwyczaj są systemy HVAC i oświetlenie. Nasze strategie obejmują:
Modernizację urządzeń: Wymieniamy stare chillery i kotły na jednostki o wyższej sprawności.
Inteligentne sterowanie (BMS): Dopasowujemy pracę instalacji do rzeczywistych potrzeb, unikając wentylowania czy ogrzewania pustych przestrzeni.
Odzysk energii: Wdrażamy rekuperację i recyrkulację powietrza. W jednym z obiektów logistycznych, analogicznym do dużej galerii, dało to 15% redukcji energii na HVAC.
LED i OZE: Przechodzimy na oświetlenie LED i integrujemy instalacje fotowoltaiczne. To podejście ciągłego doskonalenia, stale analizujemy dane, by wyłapywać anomalie i pogłębiać redukcję emisji.
Pomagamy naszym partnerom ograniczać zużycie energii i emisję CO₂ poprzez modernizację systemów technicznych oraz wdrażanie odnawialnych źródeł energii, takich jak fotowoltaika. Wszystkie nasze projekty ukierunkowane na optymalizację rozpoczynają się od pomiarów parametrów i ciągłego monitoringu. Dzięki takiemu podejściu, podejmujemy decyzje na podstawie danych, a nie intuicji.
Z jakimi oczekiwaniami klienci przychodzą do Państwa najczęściej? Co okazuje się wyzwaniem w trakcie codziennej pracy przy obiekcie?
Mariusz Kisiel: Najczęstszym oczekiwaniem ze strony naszych klientów jest „święty spokój”. Galeria handlowa ma być zawsze dobrze oświetlona, ogrzana i bezawaryjna, przy jednoczesnej redukcji kosztów mediów. Wyzwania pojawiają się czasami już na etapie wejścia na obiekt. Zdarza się, że przejmujemy infrastrukturę bardziej wyeksploatowaną niż wynikałoby to z założeń lub z niekompletną dokumentacją, co wymaga od nas pracy u podstaw i inwentaryzacji. Dużym wyzwaniem jest też presja budżetowa. Naszą rolą jest wówczas edukacja klienta, że pewne wydatki np. na przeglądy czy modernizację to inwestycja zapobiegająca znacznie kosztowniejszym awariom w przyszłości. Wyzwaniem bywa również zmiana utrwalonych nawyków i konieczność ustandaryzowania procesów, np. poprzez wdrożenie procedur start-up i systemu HelpDesk. Jak już zostało powiedziane, systemy HVAC są jednym z głównych źródeł zużycia energii w centrach handlowych.
Jakie innowacyjne podejścia i modernizacje w zakresie ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji warto wdrożyć, aby poprawić komfort użytkowników i jednocześnie zwiększyć efektywność energetyczną?
Grzegorz Pióro: Kluczem jest połączenie nowoczesnego sprzętu z inteligencją sterowania. Nie wystarczy wymienić samą centralę. Trzeba umieć nią mądrze zarządzać. Wdrażamy systemy BMS, które sterują wentylacją w oparciu o czujniki CO₂ („wentylacja na żądanie”) oraz algorytmy predykcyjne wykorzystujące prognozę pogody, jak np. nocne przewietrzanie galerii latem, by rano system chłodzenia miał mniej pracy. Stosujemy też modernizację komponentów, np. instalację falowników (VFD) czy wysokosprawnych układów odzysku ciepła. Ważne jest też dynamiczne zarządzanie strefami i umożliwienie najemcom zgłaszania potrzeb „on-demand” – system reaguje lokalnie, nie przegrzewając całego obiektu. Efekt to wyższy komfort klientów i niższe rachunki.
Przejście na energooszczędne oświetlenie LED to obecnie nie opcja, a konieczność. W jaki sposób SPIE planuje i wdraża takie modernizacje w obiektach handlowych?
Grzegorz Pióro: Realizujemy to w modelu „pod klucz”: od audytu, przez projekt, po montaż i optymalizację. Nie wymieniamy tylko „żarówki na żarówkę”. Projektujemy inteligentne sterowanie, np. system DALI, czujniki ruchu i natężenia światła dziennego, dzięki czemu oświetlenie reaguje na otoczenie. W jednym z obiektów, gdzie zmodernizowaliśmy sterowanie oświetleniem, uzyskaliśmy dodatkowe 45,3% oszczędności w stosunku do istniejącego już systemu LED, a inwestycja zwróciła się w 2,5 miesiąca. Modernizacje przeprowadzamy tak, by nie zakłócać pracy najemców, często dzieje się to nocami. W ten sposób klient zyskuje nie tylko niższe rachunki, ale też mniejsze obciążenie klimatyzacji (LED generuje mniej ciepła) i rzadsze wymiany serwisowe.
Rys. 1 Tygodniowy profil poboru mocy przez obiekt
Rys. 2 Raport miesięcznego zużycia energii
Niedoceniane jest często zarządzanie odpadami technicznymi i eksploatacyjnymi w obiektach komercyjnych. Jak Państwa firma integruje działania w tym obszarze w ramach swoich projektów?
Mariusz Kisiel: Traktujemy to jako integralną część usług FM. Po pierwsze, minimalizujemy odpady u źródła, co oznacza, że nasi technicy starają się regenerować części zamiast je wyrzucać. Po drugie, wdrażamy rozwiązania techniczne ułatwiające logistykę, np. montaż pras do kartonów i plastiku, co zmniejsza objętość odpadów i koszt ich wywozu. Organizujemy też punkty zbiórki odpadów niebezpiecznych takich jak np. baterie, elektrośmieci, zapewniając ich bezpieczną utylizację. Wszystko to raportujemy klientowi, co wspiera jego sprawozdawczość ESG. Dzięki takim działaniom zdejmujemy z zarządcy ciężar odpowiedzialności środowiskowej w tym obszarze.
Podejście predictive maintenance pozwala przewidywać awarie systemów technicznych zanim się wydarzą. Czy możecie Państwo podzielić się przykładami, gdzie udało się znacząco ograniczyć przestoje lub zoptymalizować koszty dla klienta w tym zakresie?
Grzegorz Pióro: W ramach pilotażu opomiarowaliśmy centrale wentylacyjne czujnikami drgań. System wykrył anomalię łożyska, za nim doszło do awarii. Wymieniliśmy część w nocy, unikając przestoju, który w godzinach szczytu mógłby zamknąć część obiektu. Inny przykład to optymalizacja wymiany filtrów powietrza w jednym z warszawskich biurowców. Zamiast wymieniać je sztywno co 6 miesięcy, system na podstawie danych o ciśnieniu wskazał, że mogą bezpiecznie pracować przez 9 miesięcy. W skali dużej galerii to ogromne oszczędności na zakupach i utylizacji, przy zachowaniu jakości powietrza. Dzięki predykcji przechodzimy z modelu „gaszenia pożarów” na model za pobiegania, co praktycznie eliminuje nieplanowane przestoje kluczowych systemów.
Przedsiębiorstwa bardzo dużą rolę przywiązują do automatyzacji procesów z wykorzystaniem sztucznej inteligencji. Jakie ten obszar obecnie zajmuje miejsce w Państwa działaniach i jak wpływa na codzienną pracę?
Mariusz Kisiel: Automatyzacja jest już naszą codziennością. Korzystamy z systemu CMMS/HelpDesk, który automatycznie przydziela zgłoszenia technikom na smartfony, co znacząco skraca czas reakcji i eliminuje biurokrację. Jeśli chodzi o sztuczną inteligencję wykorzystujemy ją w narzędziach analitycznych. Oprogramowanie przetwarza dane o zużyciu energii, automatycznie wykrywając anomalie (np. zbyt wysoki pobór mocy w nocy). Testujemy też rozwiązania predykcyjne oparte na uczeniu maszynowym. Dzięki temu nasi ludzie mniej czasu spędzają na rutynowych czynnościach, a więcej na analizie i podejmowaniu decyzji, co przekłada się na wyższą efektywność operacyjną.
Jak postrzegają Panowie rozwój AI i analizy danych w zarządzaniu technicznym obiektów? W jaki sposób te technologie mogą w przyszłości jeszcze bardziej optymalizować koszty, poprawiać jakość obsługi i zmieniać codzienną pracę?
Grzegorz Pióro: Przyszłość to autonomiczne budynki. AI pozwoli na optymalizację w czasie rzeczywistym, której człowiek nie jest w stanie wykonać. Systemy same zdecydują, kiedy włączyć ogrzewanie, uwzględniając prognozę pogody, liczbę ludzi i dynamiczne ceny energii. Spodziewamy się ery „zero downtime”, gdzie awarie będą niemal całkowicie przewidywalne dzięki globalnej bazie danych urządzeń. Zmieni się też rola personelu technicznego – z konserwatorów staniemy się operatorami inteligentnych systemów. W SPIE już przygotowujemy się do tej rewolucji, rozwijając m.in. platformy wiedzy oparte na AI dla naszych techników.
Jak nowoczesne metody zarządzania konserwacją w SPIE pozwalają nie tylko utrzymać systemy techniczne w dobrej kondycji, ale też zwiększać ich efektywność i oszczędności dla klienta?
Mariusz Kisiel: Stawiamy na prewencję i dane. Zamiast czekać na awarię, planujemy działania. Łączymy konserwację z optymalizacją: podczas przeglądu technik nie tylko naprawia, ale koryguje nastawy urządzenia, by działało oszczędniej. Stosujemy podejście oparte na stanie technicznym (Condition-Based Maintenance). Interweniujemy wtedy, gdy parametry urządzenia tego wymagają, a nie tylko „z kalendarza”. Dzięki cyfryzacji i gromadzeniu historii serwisowej stale doskonalimy procesy. Efekt to mniej awarii, dłuższa żywotność sprzętu i niższe rachunki za media. Konserwacja staje się inwestycją w wartość obiektu, a nie tylko kosztem.
Gdybyście Panowie mogli przekazać potencjalnym klientom jedną rzecz, która ułatwiłaby podjęcie decyzji w za kresie nawiązania współpracy - co by to było?
Mariusz Kisiel: Traktujemy obiekty naszych partnerów jak własne, biorąc pełną odpowiedzialność za technikę, a to pozwala Wam skupić się na biznesie.
Grzegorz Pióro: Dodałbym, że ze SPIE Wasz obiekt nie tylko działa, ale rozwija się z każ dym miesiącem. Jesteśmy partnerem, który dostarcza innowacje i realne oszczędności, zapewniając przewagę konkurencyjną na rynku.
Dziękujemy Panom za rozmowę.
Dziękujemy za zaproszenie.
Wywiad ukazał się w Magazynie Galerie Handlowe numer 110, marzec-maj 2026.